相続登記、住所変更登記の義務化について解説　過料を科されない為のポイント

相続登記の義務化について

２０２４年４月１日から相続登記の義務化が施行されます。
相続登記を正当な事由なく怠ると、１０万円以下の過料が科されてしまう可能性があるので、対策を解説致します。

相続登記義務化の内容

不動産を所有している方に相続が開始した場合、相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得した事を知った日から３年以内に相続登記を申請する義務を負います。
この申請義務については、期間内に登記官に対して「相続人申告登記の申出」をすれば、これによって義務を満たしたものとみなされるので、もし、相続登記をするまでに期間が過ぎてしまう場合は、「相続人申告登記の申出」を検討すると良いでしょう。

自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日とは？

これは、単に自分が相続人となる相続があった事を知っただけではなく、具体的に不動産を取得した事を知って初めて登記の申請義務が発生する事になります。
例えば、相続が発生したが、そもそも相続を知らなかった場合・相続の不動産の存在を知らなかった場合・相続財産に不動産がある事は知っていたが、具体的な地番までは、把握していないケースなどについては、この要件を満たしていない為、申告義務は発生していないと考えられます。

また、２０２４年以前の相続登記の義務化の対象になります。
しかし、３年の期間は、施行日（２０２４年４月１日）からスタートします。
例えば、２０１９年１月１日に相続が発生して、自分が相続人である事を知った場合は、２０２４年４月１日から３年以内の、２０２７年４月１日までに相続登記を申請すれば、義務を満たされたことになります。

相続人申告登記とは？

遺産分割協議の話し合いが出来ない等、期限内に相続登記申請が出来ない場合は、相続人申告登記を検討しましょう。
相続人申告登記とは、相続登記等を申請する義務を負う者が、登記官に対し、不動産を特定した上で、①相続が開始した旨と、②自らがその相続人である旨の申出をした場合に、申し出をした相続人の氏名、住所を職権で付記登記をします。
申請義務の履行期間内に当該申出をした者については、義務を果たしたのとみなされ、過料が科される事は有りません。
この申出は、相続人が複数存在する場合でも、他の相続人の関与なく、単独で行うことが可能です。
この場合は、申出を行った相続人のみ義務が果たされるので、他の相続人については、義務が残り、過料の対象となってしまいます。
なお、他の相続人の代理人となって、代表者一人が申出手続きを行う事は可能となっております。

申出に必要となる書類

申出人が相続人である事が分かる戸籍書類、及び住民票が必要になると思われます。
通常の相続登記のように、死亡者の出生から死亡までの戸籍を提出しなくても手続きが行えるよう、相続登記よりも書類の簡略化されることが予想されています。

遺産分割協議が成立した場合の登記義務について

遺産分割が行われた場合には、「遺産分割により所有権を取得したことを知った日（遺産分割の日）から３年以内」に遺産分割の通りに登記申請をする義務が発生します。
この遺産分割により不動産の所有権を取得した場合には、その後に相続人申告登記の申出をしても、申告義務を果たしたことになりません。
つまり、遺産分割協議が成立した場合には、不動産を相続した相続人が、相続登記申請をしなければならないのです。

住所変更登記の義務化について

今後の改正によって、不動産に登記されている方の氏名、住所について変更があったときは、その変更があった日から２年以内にその変更登記申請の義務が発生し、正当な理由がないのにその申請を怠った場合は、５万円以下の過料が科されてしまいます。

この改正法では、変更登記の環境整備策として、所有者が申出をすることによって、登記官が職権的に住所等の変更登記をする新たな方法が導入されました。
これにより、今までよりも簡易的に住所、氏名の変更登記が可能になります。

変更登記の申出とは？

登記官が行う住所等の変更登記については、職権による登記ではあるものの、所有者の「申出」があることが要件とされています。
しかし、実際には、法務局が定期的に住基ネットに照会をして、所有者の住所変更等の情報を確認した場合は、法務局側から、所有者に対し変更登記をすることについて確認を行い、所有者から了解を得られた時には「申出」があったものと扱って職権的に変更登記をすることとされており、法務局が自動的に調べて、自動的に変更登記をしてくれる仕組みが出来上がる事になります。

過料の具体的内容

・相続等により不動産の所有権を取得した相続人に対し、その取得等を知った日から３年以内に相続登記等の申請を義務付け、正当な理由なく申請を怠ったときは、１０万円以下の過料に処するとされています。

・所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更があった日から２年以内にその変更登記申請を義務付け、正当な理由がないにその申請を怠ったときは、５万円以下の過料に処することとされていいます。

この様に過料の制裁を伴う具体的な義務とすることによって、登記内容を事実と整合させる強い働きかけを行っていることが分かります。

過料の要件である「正当な理由」とは？

相続登記や住所変更登記の申請義務に違反した場合であっても、「正当な理由」があれば、過料は科されないとされています。
この「正当な理由」とは、具体的には
①相続人が極めて多数になり、戸籍等の必要資料の収集や相続人の把握に多くの時間がかかる場合
②遺言の有効性が争われている場合
③所有者に重病等の事情がある場合
④登記義務を負う者がＤＶ被害者である等、その生命、身体に危害が及ぶ状態にあって、避難をしている場合
⑤経済的な理由から、登記の費用を支払うことが出来ない場合
等のケースでは、「正当な理由」があると認められ得ると思います。
今後の通達によって、「正当な理由」が明確化されることが予定されています。

過料はどの様に来るのか？

相続登記や住所変更登記の申請義務違反に対する過料事件の開始の前提として、登記官が裁判所に対して過料に処せれるべき者についての過料通知を行うことが想定されています。
登記官は、登記の申請義務に違反する事実を把握した場合には、あらかじめ登記を申請する義務を負う者に対して登記の申請をするよう催告し、それでもその者から正当な理由なく登記の申請がされないときに、過料通知を行うことが想定されています。