officeman_admin【その他】所有者不明土地建物管理制度・管理不全土地建物管理制度と、申立手続きについて
１，所有者不明土地建物管理制度と申立方法
所有者不明土地・建物管理制度が令和５年４月１日からスタートしました。
今までは、不動産の所有者又は相続人が不明であって、その不動産を管理・売却する場合は、「不在者財産管理制度」「相続財産清算（管理）制度」を利用する必要がありました。
しかし、これらを申し立てると、対象の不動産だけではなくて、不明者の全財産を管理する事になり、予納金や管理人の報酬が高額になってしまう為、利用しにくい制度でした。
今回の改正により、管理・売却したい不動産のみを対象として「所有者不明土地建物管理人」を裁判所に選任して貰えるようになりました。
この制度は人ではなく、当該不動産を管理する制度と言えます。
これにより、メリットが４つ生まれました。
①今までの管理人選任制度より予納金の費用が抑えられます。（対象不動産のみの管理人となる為）
しかし、管理命令の登記に不動産評価額の０．４％発生し、建物が未登記の場合は、さらに表題登記費用が発生してしまいます。
②共有者が複数名所在不明となっていても、対象不動産につき１人の管理人を選任することができ、１つの申立て手続きで良くなります。費用も管理人１名分のみとなります。
③対象不動産の所有者が全く特定できない場合においても、管理人を選任することが可能になりました。
④不動産の購入希望者でも、要件を満たせば利害関係人と認められ、申立ができるようになりました。
民法第264条の2【所有者不明土地管理命令】
① 裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有部分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人（第四項に規定する所有者不明土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「所有者不明土地管理命令」という。)をすることができる。
② 所有者不明土地管理命令の効力は、当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地（共有持分を対象として所有者不明土地管理命令が発せられた場合にあっては、共有物である土地）にある動産（当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地の所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及ぶ。
③ 所有者不明土地管理命令は、所有者不明土地管理命令が発せられた後に当該所有者不明土地管理命令が取り消された場合において、当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分及び当該所有者不明土地管理命令の効力が及ぶ動産の管理、処分その他事由により所有者不明土地管理人が得た財産について、必要があると認めるときも、することができる。
④ 裁判所は、所有者不明土地管理命令をする場合には、当該所有者不明土地管理命令において、所有者不明土地管理人を選任しなければならない。
所有者不明土地建物管理命令の要件
要件は２つです。
①所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地、建物であること
必要な調査をしても所有者の特定が出来ない事を意味します。
＜具体的例＞
・不動産登記簿上の名義人を確認して、登記簿上の住所に名義人がおらず、住民票で調査しても所在が不明である場合
・所有者が死亡しているが、相続人全員が相続放棄をして相続人不存在である場合
が考えられます。
よって、相続人の所在が判明した場合、所有者不明建物管理制度の利用はできない一方、建物が管理不全状態であれば、管理不全建物管理制度の利用は可能と考えられる。
②必要があると認められること
例えば、不在者財産管理人が既に選任されている場合は、必要性が無いので認められません。
また、固定資産税の滞納解消という目的だけでは、必要性が認められません。
この新設された制度は、特定の不動産を管理するための制度であり、原則として所有者に関する債務の弁済を行うことはできない。ただし、裁判所の許可を得ることによって、管理人は、財産の管理に必要な範囲で債務を弁済することができる。
そして、申立書類作成の際に、管理命令の必要があると認められることを証する書面が必要となります。
例えば、「本件不動産を適切に管理するために必要な業者の見積書等」・「管理の終了までの管理業務の見通し」の提出が必要になります。
利害関係人のみ申立をすることが出来る
＜利害関係人の具体例＞
・その土地、建物が管理されていないために不利益を被る恐れのある隣地所有者
・土地、建物の共有者
・購入希望者等
購入希望者についても、その購入計画に具体性があり、土地の利用に利害があるケースなどでは、利害関係人として認められる可能性があります。
※所有者不明土地を購入する具体的計画を有する購入希望者が申し立てをする場合にも、原則として申立書に所有者（不明者）の戸籍謄本や住民票を添付する必要があります。市役所に対して「所有者不明土地管理命令申立」の為の第三者請求者として戸籍、住民票の取得請求自体は可能ですが、市役所が第三者請求を認めるか否かは、市役所の判断になってしまいます。
仮に第三者請求が認められなかった場合は、可能な限り調査をしたが所有者等が判明しないとして、戸籍、住民票を添付しないで申立をすることが考えられます。その上で更に調査が必要となるときは、裁判所に調査嘱託や文章送付嘱託を申し立てることも検討します。
所有者不明土地・建物管理人にはどのような者が選任されるのか？
「管理人」は弁護士・司法書士が選任される事が考えられます。また、境界確認等が必要である場合は、土地家屋調査士が選任される事もあります。
所有者不明土地・建物管理人の権限について
１，管理人は、所有者不明土地・建物について、管理処分権限が専属されます。
保存、利用、改良行為については、裁判所の許可を得ないで行うことが出来ます。
一方で不動産売却など権限外行為をする場合は、裁判所の許可を得なければなりません。
なお、裁判所の許可を得た上で売却した場合の売却代金は、所在不明者の為に、対象土地の管轄供託所に供託をします。
２，訴訟の当事者適格についても、管理人に専属します。
３，管理人の管理処分権限は、対象不動産に限定されるため、当該不明者の他の財産についての権限はなく、不明者の債務の弁済等は原則としてできません。
しかし、抵当権設定登記がある不動産を売却する際は、当該不動産の売却代金を抵当権の債務に弁済するべきと判断され、裁判所の許可を得て抵当権債務の弁済及び抵当権抹消登記が可能であると解されます。
４，所有者不明土地・建物管理人は、不在者財産管理人と異なり、遺産分割協議を当事者に代わって行うことができません。
申立て裁判所
所有者不明土地・建物管理命令の申立は、当該土地、建物の所在地を管轄する地方裁判所に対して行います。
なお、非訟事件である為、裁判所書記官が申し立てを理由づける事実の調査をしてくれる場合もあります。
＜申立から管理人選任までの流れ＞
①管轄裁判所に申立書を提出します。
②予納金を納めます。（予納金は事案によって変わります。２０万円から４０万円がボリュームゾーンでしょうか）
③裁判所が管理人候補者を選任し、所有者に向けて官報公告をします。（公告期間は２ヶ月程）
④裁判所の管理人選任決定及び、法務局への所有者不明土地管理命令の登記嘱託
裁判所から管理命令が発せられた場合は、裁判所書記官の嘱託により、不動産登記簿に、所有者不明土地管理人の登記がされます。
区分所有建物（マンション）については適用はありません
区分所有建物については、区分所有法によって、建物の管理に関する特別な規定が設けられていおり、区分所有法が適用される為、所有者不明土地・建物管理命令の規定は区分所有建物には、適用しないこととされています。
未登記土地・建物についても利用することができます。
登記されていない不動産についても、所有者不明土地建物管理制度を利用することができます。
※未登記建物については、申立の際に表題登記をする必要があります。
※表題部に所有者氏名のみ記載があり、住所が不記載の土地の場合にも利用できます。
２，管理不全土地建物管理制度とは
管理不全土地建物管理制度は、所有者がいるにも関わらず、他人に危険性がある不動産を放置されている場合に、裁判所が管理人を選任して、不動産をきちんと管理してもらう制度です。
所有者が分かっている点が、所有者不明土地建物管理制度と異なります。
今までは、危険な状態の不動産があったとしても、所有者に対して裁判をするしかありませんでした。
そこで、管理不全土地建物管理制度を利用することによって、裁判所への予納金額は発生してしまいますが、簡易に、素早く、確実に管理されていない不動産の危険性を取り除く事が出来るようになりました。
しかし、この管理人は、建物の保存・利用・改良の権限しかなく、売却や、解体をする際には、所有者の同意がなければなりません。
第264条の9【管理不全土地管理命令】
① 裁判所は、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該土地を対象として、管理不全土地管理人（第三項に規定する管理不全土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「管理不全土地管理命令」という。）をすることができる。
② 管理不全土地管理命令の効力は、当該管理不全土地管理命令の対象とされた土地にある動産（当該管理不全土地管理命令の対象とされた土地の所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及ぶ。
③ 裁判所は、管理不全土地管理命令をする場合には、当該管理不全土地管理命令において、管理不全土地管理人を選任しなければならない。
所有者不明土地管理命令申立書の書き方
（土地の表題部所有者しか記載のない場合の一例です。）
所有者不明土地管理命令申立書
令和７年１０月８日
千葉地方裁判所〇〇支部 御中
申立人 千葉県成田市囲護台三丁目２番地３
石川昂 印
貼用印紙 １０００円
※土地一筆につき、収入印紙１０００円です。
予納郵券 ６０００円
※切手の内約：（500円×９枚、１１０円×１０枚、５０円×５枚、２０円×５枚、１０円×５枚）←千葉の場合です。
第１ 当事者の表示
別紙当事者目録記載のとおり
第２ 申立て趣旨
別紙物件目録記載の土地について所有者不明土地管理人による管理を命ずるとの裁判を求める。
第３ 申立ての原因
１ 利害関係を基礎づける具体的な事情
本件土地の周囲の土地については申立人が所有しており、本件土地のみを所有していないことによる、土地の利用についての制限が大きい。
２ 対象土地が所有者不明土地に当たることを基礎づける事情
登記事項証明書記載のとおり、本件土地においては権利部の登記がなされておらず、所有者の住所の記載がないため、不在籍、不在住証明書を取得することもできず、本人を特定することができない。申立人と同じ〇〇姓ではあるものの、申立人の直系尊属の戸籍にも表題部所有者〇〇という人物は存在せず、申立人の知っている範囲内においても、表題部所有者〇〇という名前の人物は存在しない。
３ 発令の必要性
（１）対象土地の現状の管理状況
対象の土地については、現在は更地になっている。私の所有する隣地とは明確な区分がなくなっている。
（２）対象土地に必要な管理行為の内容
隣地を所有している私において購入を希望します。不在者財産管理人におきましては、申立人に対して売却のみを行い、他に管理管理業務が生じる事はありません。
４ よって，申立ての趣旨記載の裁判を求める。
添付書類
□申請書副本
※この申立書のコピーを添付します。
□所有者の土地に係る登記事項証明書
※法務局で取得できます。
□固定資産評価額証明書
※対象土地の市役所で取得できます。
※市役所職員を説得するのが大変でした。この申立書を持参して、固定資産評価額証明書が必要な理由を力説しましょう。
□不動産登記法１４条４項の地図に準ずる図面
※公図の事です。法務局で取得できます。
□現況写真
□土地の所在地に至るまでの通常の経路及び方法を記載した図面
※グーグルマップをコピーしたもの（住居表示を記載）でOKです。
※私は、グーグルマップと市役所で取得できる地番図を添付しました。
□土地についての不動産登記令２条同３号に規定する地積測量図
※法務局で取得できます。
□土地所有者の探索等に関する報告書
※裁判所ホームページでダウンロードできます。所有者を探索した経緯を記載します。
（別紙）
物 件 目 録
所 在 成田市囲護台3丁目
地 番 ２番地３
地 目 宅地
地 積 １００．９１㎡
（別紙）
当 事 者 目 録
〒２８６－００３５
千葉県成田市囲護台３丁目２番地３
申立人 石川 昂
住居所不明
（最後の住所）千葉県富里市〇〇番地〇
不明所有者 〇〇