差押登記がある場合の、任意売却による有権移転登記をする場合の注意点

所有権に差押登記が入ってしまった不動産を売却したい場合は、基本的に、差押登記を抹消する必要があります。

差押登記とは

債務を払わない方が不動産を所有している場合、その不動産に対して、債権者が差押を行う場合があります。差押が行われた場合に、不動産登記簿に記載されるのが「差押登記」と言います。
債権者としては、自分が債権を持っていて、これからこの不動産に競売又は公売却の手続きを行いますよ。と不動産登記簿上に公示をする必要があるのです。

差押の登記に書かれる「原因」には、3種類の文言があり、その文言で内容が判断出来ます。

1．抵当権等の担保権を実行するための任意競売が開始されたとき→原因「競売開始決定」
※主に金融機関が行う事が多いです。

2．裁判所の判決等に基づく強制競売が開始されたとき→原因「強制競売開始決定」
※担保権を持たないが債権を有する者が競売を開始するために行うものです。

１、２は金融機関又は個人が差押をする場合です。

3．税金の滞納に基づく公売が行なわれるとき→原因「税務署差押」

※こちらは、１．２と違い、税金関係の滞納なので、国又は公共機関が差押権者となります。

また、債権者はこの申立てをいつでも取下げることができます。よって、上記の差押が入り、競売をされる前に不動産を売却したい場合は、債権者を説得し差押を取り下げてもらう必要があります。
ただし、競売が始まって買受申出があった後は、最高価格で買受を申し出た人の同意がなければ取下げることはできなくなります。

差押取下げにより、差押の抹消登記をする事になるのですが、１、２と３では取り下げ方法に違いがあるので、登記申請の際には注意が必要です。

１、２　金融機関、個人が行った差押登記を抹消する方法

１、２　債権者が裁判所に対して、強制競売の申立を行い、債権者の申立が認められると、裁判所が管轄法務局に差押登記の嘱託を行い、不動産登記簿に差押の登記がされます。

差押登記手続きを行うのは、裁判所であるので、差押の抹消手続きを行う時も、裁判所に取り下げ書を提出する事になります。
※取下げ書には、申立書に押印した同じ印鑑を押印します。
※同じ印鑑を用意できなければ、実印を押印して、印鑑証明書を添付して提出します。

• ①裁判所に対して、取り下げ書を提出する。
  ↓１日〜２日後
• ②裁判所が管轄法務局に取下げ登記の嘱託を行い、差押登記の抹消登記となります。

ここで、①の取下げ書提出から②の差押抹消登記が入るまで１日から２日程時間が掛かってしまうのですが、取下げ書を裁判所に提出する前に売買による所有権移転登記を申請しても問題ありません。
例）令和５年４月２０日１３時　売買による所有権移転登記
　　令和５年４月２０日１５時　裁判所に対して取下げ書提出
　　令和５年４月２１日　裁判所から法務局に差押抹消登記嘱託申請

※裁判所は、法務局に対し差押登記の取下げによる抹消登記の嘱託をするのですが、この嘱託登記は、所有権登記名義人と関係なく、先に売買による所有権移転登記を申請しても問題が無いのです。

３、税金の滞納による、市町村等の差押登記を抹消する方法

３　市町村が差押登記をしている場合は、所有権移転登記より先に差押登記抹消の嘱託申請を申請する必要があります。
なぜなら、市町村が嘱託登記を申請する申請書には、登記権利者として、所有権登記名義人を申請書に記載する必要があります。
先に所有権移転登記を申請してしまうと、差押抹消登記の申請書に記載している登記名義人（売主に当たります。）と登記簿上の登記名義人（買主になってしまいます。）の情報が一致しなくなってしまい、差押抹消登記が却下されてしまう事になるからです。

例）令和５年４月２０日１３時　市町村による差押抹消登記嘱託申請
　　令和５年４月２０日１５時　売買による所有権移転登記売買による所有権移転登記