【実務速報】令和8年10月5日施行！不動産登記における「国籍等の申出」完全対応マニュアル（申請書ひな形あり）｜通達・留意点・質疑事項集から読み解く必要書類と注意点

令和8年9月4日付で法務省民事局より、不動産登記規則の一部改正に伴う重要通達（法務省民二第872号）および事務連絡・質疑事項集が発出されました。

令和8年（2026年）10月5日以降に申請する所有権の登記（保存・移転等）において、所有権の登記名義人となる者の「国籍等」が検索用情報の必須申出事項に追加されます。

外国人による不動産保有実態の把握や、相続登記義務化に伴う準拠法確認の円滑化を目的とした改正です。実務現場で司法書士が押さえておくべき必要書類・添付情報・補正対応のポイントを整理しました。

1. 制度の概要と対象案件

• 施行日：令和8年（2026年）10月5日
• 対象登記：対象となる登記は、所有権の登記名義人となる者が「自然人（日本国民・外国籍問わず）」であり、かつ「本人が申請人」である場合の以下の登記です。
  （１）所有権の移転の登記
  （２）所有権の保存の登記
  （３）合体による登記等（所有権の登記を申請する場合）
  （４）所有権の更正の登記（登記によって新たに名義人となる者がいる場合）
  なお、法人が所有権の登記名義人となる場合は対象外となります。また、代位申請など、登記名義人となる者が申請人でない場合は申出をすることができません。この場合、登記完了後に本人が単独で申出をすることはできます。
• 対象者：国内居住・国外居住を問わず、日本人および外国人（法人を除く自然人）の全員
• 情報の性質：内部情報（検索用情報管理ファイル）として管理され、登記簿謄本等で一般公開されるものではありません（行政連携・不動産ベースレジストリ等で活用予定）。

2. 「国籍等を証する情報」の必要書類チェックリスト

申請情報として「国籍等」を申し出る際、原則として公務員が職務上作成した証明情報（添付情報）の提供が必要です。

A. 日本国籍の方（国内居住・在外日本人）

以下のいずれかを提供します。

• 住民票の写し
  • ※日本人であれば、住民票に「本籍欄」と記載されるので、本籍地が省略でも大丈夫です。（質疑問15）
• 戸籍の附票の写し
• 法定相続情報一覧図の写し（質疑問17）
• 戸籍謄抄本（国外居住者等）
• 旅券（パスポート）の写し（国外居住者等／原本証明要）

（まとめ）

１　日本人で、住民票が発行出来れば、本籍地の記載が省略でもOK

２　外国に居住する日本人で、住民票を発行出来ない場合は、日本国籍を証する為に、パスポートの写し等が必要

＜申請書ひな型＞

　　　　　　登 記 申 請 書
登記の目的 所有権移転
原 因 令和８年１０月５日売買
権 利 者 ○○市○○町二丁目１２番地
法 務 太 郎
連絡先の電話番号００－００００－００００
氏名ふりがな ほうむ たろう
生年月日 昭和４５年６月７日
国籍等 　日本
メールアドレス abcdefg123@example.com

義 務 者 ○○郡○○町○○３４番地
甲 野 花 子

添付情報

登記識別情報（又は登記済証）、登記原因証明情報、 代理権限証明情報、 印鑑証明書、 住所証明情報、 国籍等を証する情報

令和８年１０月５日申請 千葉地方法務局 成田出張所　御中

※法務局ウェブサイトより抜粋

B. 外国籍の方（国内居住・在外外国人）

• 国内居住の外国人：
  • 住民票の写し（国籍・地域が記載されたもの）
  • 在留カードの写し（※原則として裏面を除く表面のみで可・原本証明要、質疑問24）
  • 特別永住者証明書の写し（※裏面を除く表面のみで可・原本証明要、質疑問24）
  • 旅券（パスポート）の写し（身分事項・国籍記載ページの写し・原本証明要）
• 国外居住の外国人：
  • 旅券（パスポート）の写し（有効期限内のもの／原本証明要）
  • 本国の公証人作成の宣誓供述書等（※国籍の記載が必須。国籍の記載がない宣誓供述書の場合はパスポートの写し等の補完が必要、質疑問20）
  • 日本語訳文（外国語で記載された証明書にはすべて訳文が必要、質疑問21）

3. パスポート写し等を添付する場合の「原本証明」の注意点

旅券の写しを国籍証明情報として添付する場合、原本証明をする際に、以下の点に厳重な注意が必要です。

• 有効期間内のものに限る：有効期限が切れている旅券は国籍証明情報として使えません。
• 原本証明の主体：原則として「申出人（買主・取得者本人）」が原本と相違ない旨の証明を行います。
  • ※司法書士等の申請代理人が原本証明をした場合、登記官から「本人証明」への補正を求められます。補正期間内に提出されない場合は代理人の証明を参考資料として登記官が判断します（質疑問25）。
• 委任状による省略は不可：代理権限証明情報（委任状）の中に国籍が記載されていても、国籍等を証する情報の添付を省略することはできません（質疑問22）。

4. 実務上の留意点とQ&A（質疑事項集より抜粋）

• Q. 二重国籍（重国籍）の場合はどう記載する？
  • A. 該当するすべての国籍を申し出る必要があります（質疑問28）。それぞれの国籍を証する情報も必要となり、一部が欠けている場合は補正対象となります（質疑問29）。
• Q. 台湾・朝鮮の表記はどうなる？
  • A. 申出が「台湾」で証明書が「中国」表記の場合はシステム上で「台湾」を選択、申出が「大韓民国」で証明書が「朝鮮」表記の場合は「朝鮮」を選択して記録します（質疑問27）。
• Q. 買主が国籍情報の提供を拒否・申出をしなかったら登記は却下される？
  • A. 所有権移転等の登記申請自体が却下されることはありません（質疑問7）。
  • 登記官から補正（おおむね国内居住者は1週間、国外居住者は2週間程度）が求められますが、補正に応じない場合は、添付書類等から職権で「日本以外」または「国籍不明」として記録され、登記手続き自体は進められます（質疑問6・8・12）。
  • ※ただし、後日行う「単独申出（国籍変更など）」において補正に応じない場合は、申出自体が却下されます（質疑問13）。
• Q. 登記簿附属書類の閲覧請求への影響は？
  • A. 第三者から申請書の閲覧請求がされた場合、生年月日やメールアドレスと同様に、「国籍等」もマスキング（黒塗り・保護テープ）措置が講じられます（質疑問34）。
• Q.パスポートのコピーに「原本証明（原本と相違ない旨の署名）」を付け忘れた場合、どうなりますか？登記は却下されますか？
  • A. 登記申請自体が却下されることはありません。 登記官から補正が求められますが、補正に応じない場合でも、登記官が提出された写しを参考に職権で国籍等を内部記録して登記手続きを進めます。（質疑問25） 　　
  • 補正の取り扱い：申出人本人による原本証明の記載がない場合、登記官から補正（国内居住者はおおむね1週間、国外居住者はおおむね2週間程度）が求められます。
  • 期限内に補正しなかった場合：登記官は「補正の意思なし」と判断し、提出されているパスポートの写し等の内容を参考資料として確認できた国籍等を内部ファイル（検索用情報管理ファイル）へ記録します。
  • 実務上のポイント：申請自体が止まることはありませんが、不要な照会や遅延を防ぐため、パスポートの写しには原則として「申出人本人」による原本証明（署名）を事前に取得して添付しておくことが推奨されます。