空き家・負動産の対策
放置された「空き家」には深刻なリスクが潜んでいます
所有者責任・増税・強制執行を避けるための、
最適な活用・売却をご提案します
「実家を相続したけれど、住む予定がない」「地方にある古い家をそのままにしている」……そんな空き家を「とりあえず」と放置していませんか？
実は、空き家の放置には法改正や行政処分による重い不利益が伴います。手遅れになる前に、法的観点と不動産実務の双方から最適な解決策（活用・売却・処分・生前対策）をサポートいたします。
ご注意ください
― 知っておくべき「空き家放置」の3大リスク ―
①所有者責任（近隣トラブルや損害賠償）
老朽化した建物から瓦や外壁が落下したり、倒壊したりして通行人や近隣住民に怪我をさせた場合、所有者は民法上の土地工作物責任（無過失責任に近い重い責任）を負います。「住んでいない」「知らなかった」では済まされず、数千万円単位の損害賠償を請求される恐れがあります。
②固定資産税が最大6倍に跳ね上がる（住宅用地特例の解除）
空家等対策特別措置法の改正により、放置された空き家は「特定空家」だけでなく、その前段階である「管理不全空家」にも指定されるようになりました。行政からの改善勧告に従わない場合、住宅用地特例（固定資産税を最大1/6に減額する措置）が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がります。
③行政による「強制代執行」と莫大な解体費用の請求
倒壊の危険が極めて高いと判断された場合、自治体が強制的に建物を解体撤去する「行政代執行」が行われます。かかった解体費用（数百万円〜数千万円）は全額所有者に請求され、税金と同様に財産差押えの対象となるため、支払いを拒否することはできません。
そうなる前に！
― 当事務所が提案する「空き家対策」3つの選択肢 ―
空き家の状態や立地、ご家族の意向に合わせて、主に以下の3つの対策から最適な方法を選択します。
① 不動産業者に引き取って貰う（現状のまま売却・買取り）
荷物が残ったまま、あるいは古い建物の状態のままで不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
- メリット：
- 解体費用や家財の片付け費用をかけずに、現状のまま手放せる。
- 契約不適合責任（売却後の欠陥に対する責任）を免責にできるケースが多く、売却後のトラブルを防げる。
- 早期に現金化でき、固定資産税や維持管理の負担からすぐに解放される。
- デメリット：
- 市場で一般の個人向けに売却する価格に比べ、買取り価格は低めになる傾向がある。
②修繕をして貸し出す（リフォーム・DIY型賃貸での運用）
建物を最低限リフォーム・クリーニングして賃貸住宅として貸し出す、あるいは「入居者が自由にDIYしてよい（退去時原状回復不要）」という条件で貸し出す方法です。
- 運用の流れ：
7. 専門家による建物の安全性・耐震性チェック
8. 賃貸需要の調査および最低限の修繕工事（またはDIY型賃貸としての募集条件設定）
9. 不動産管理会社を通じた賃借人の募集・定期借家契約等の締結 - メリット：
- 家賃収入（インカムゲイン）を得ることができ、固定資産税等の維持管理費を賄える。
- 人が住み続けることで建物の急速な劣化を防ぎ、「管理不全空家」への指定を回避できる。
- デメリット：
- 初期のリフォーム費用や給湯器・雨漏りなどの修繕コストが先行して発生する。
- 空室リスクや、将来の賃借人との退去トラブル（立ち退き問題）のリスクがある。
③更地にして引き取って貰う（最終手段：解体・土地処分サービス）
建物がすでに倒壊寸前で再生不能な場合、更地にして土地のみを引き取ってもらう手法です。
- メリット：
- 倒壊による損害賠償リスクや、近隣からの苦情・治安悪化の心配が完全にゼロになる。
- 管理不全空家による固定資産税の増税勧告を根本から回避できる。
- デメリット：
- 100万円〜数百万円の解体工事費用が事前に持ち出しとなる。
- 更地のまま引き取り手が見つからない場合、住宅用地特例がなくなり固定資産税が増加する。
空き家処分に関するよくある質問（Q&A）
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1．残置物（ゴミや家具）が大量にあり、築年数もかなり古い家です。不動産会社に相談したら「逆にお金を払って引き取り料をいただきます」と言われました。費用をかけずに処分できませんか？
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当事務所では、再生ノウハウを持つ不動産事業者から古民家活用を専門とする個人投資家まで、幅広い提携ネットワークを有しています。一般の大手不動産会社では「処分費用がかかる」と断られた物件であっても、引き取り料の支払いなし（無償譲渡・または少額での現状買い取り）で処分できた実務事例が多数ございます。まずは諦めずに当事務所へご相談ください。
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2．相続人の間で意見がまとまらず、遺産分割協議や相続登記が放置されています。この状態でも空き家の処分は進められますか？
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可能です。相続人全員の足並みが揃わない場合でも、相続人のうちお1人から申請することで法定相続分による相続登記を入れることができます。その上で、「処分を希望されるご自身の共有持分のみ」を不動産事業者に売却・移転させる手法があります。事業者によっては共有持分のみの買い取りに対応している先もありますので、他の親族と揉めずに自身の共有責任から抜け出すことが可能です。
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3．「売れる見込みがない地方の山林やボロボロの古家」でも相談に乗ってもらえますか？
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はい、ご相談を承ります。一般の仲介市場では流通しにくい山林・原野・僻地の廃屋であっても、民間の土地引き取り業者（有償）や地域の活用希望者と連携し、手放すための道筋をご提案いたします。司法書士として登記簿の権利関係（過去の未登記・住所変更の漏れ等）を整理した上で引き渡しまで安全に進めます。
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4．遠方に住んでいて、現地の実家を見に行ったり片付けに立ち会ったりすることができません。遠隔地からでも手続きできますか？
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一度も現地へお越しいただくことなく、郵送・オンライン面談・お電話のみで手続きを完結させることが可能です。鍵の手配から現地の簡易確認、司法書士による権利関係の書類作成・登記申請、代金決済の立会いに至るまで、すべてリモート環境で対応いたします。
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5．将来、親の実家が空き家になってしまうのを防ぐには、元気なうちに何をしておくべきですか？
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親御様が元気なうちに「家族信託」または「遺言書の作成」を行っておくことを強く推奨します。認知症になってしまうと、実家を売ることも賃貸に出すこともできなくなり（資産凍結）、空き家リスクが現実化します。生前に家族信託を結んでお子様に管理・処分権限を預けておくことで、将来親御様が施設に入所した際、お子様の判断だけで実家をスムーズに売却・活用できるようになります。