相続実務の完全体系ガイド③　法定相続・遺産分割・遺言・遺贈・数次相続の手続きと申請書記載例

令和6年4月1日より相続登記の申請が義務化され、不動産を相続した際の名義変更手続きの重要性が一層高まっています。

不動産の登記状態（表題部のみか、権利部があるか）や、どのような経緯で財産を承継するか（法定相続・遺産分割・遺言・遺贈など）によって、申請する登記の種類や必要書類、登録免許税は大きく異なります。

実務上押さえておくべきポイントを整理して解説します。

この記事は【保存版】相続手続き・遺産分割・相続登記の完全ロードマップのまとめの一部です。全体像はこちら

1. 登記の目的：所有権「保存」登記と「移転」登記の違い

不動産の登記記録の状況に応じて、申請する登記が分かれます。

• 所有権保存登記： 登記記録に表題部（土地の地目・地積、建物の構造・床面積等）のみが記録されている場合に行います。表題部所有者の相続人は、直接自己名義で所有権保存登記を申請できます。 (※包括受遺者は直接保存登記を申請できず、一度被相続人名義で保存登記を行ってから移転登記を申請します)
• 所有権移転登記： 登記記録の権利部（甲区）に被相続人が所有者として登記されている場合に行います。

2. 数次相続と「中間省略登記」の可否

相続登記が未了の間に相続人が死亡し、次の相続が発生することを「数次相続」といいます。

• 所有権移転登記の場合（原則と例外）： 原則として中間の登記を省略することはできませんが、中間の相続が単独相続（遺産分割協議等により中間の承継者が1名となった場合を含む）である場合に限り、「年月日〇〇相続、年月日相続」として直接最終の相続人へ移転登記（中間省略登記）が可能です。中間に複数の相続人がいる場合は省略できません。
• 所有権保存登記の場合： 保存登記は現在の権利状態を公示することに重きが置かれているため、中間の相続が単独相続でない場合であっても直接最終の相続人名義で申請が可能です。

3. ケース別に見る「所有権移転登記」の申請手続き

① 法定相続による移転登記

遺言書がなく、遺産分割協議も行わない場合、法定相続分に応じた持分で共有登記を行います。

• 申請人： 法定相続人全員での共同申請が原則ですが、相続人の1人から全員のために申請（保存行為）することも可能です。 (※1人が申請した場合、申請人以外の相続人には「登記識別情報通知」が発行されないため、後日の売却手続き等を見据えて原則全員で申請するのが安全です)
• 登録免許税： 不動産価額の 1,000分の4

② 遺産分割協議による移転登記

遺産分割の効力は相続開始時に遡るため、分割協議が成立したタイミングによって手続きが異なります。

• 相続登記「前」に遺産分割が成立した場合：
  • 不動産を取得した相続人が単独で直接自己への所有権移転登記を申請します。
  • 登記原因：「令和〇年〇月〇日 相続」（日付は被相続人の死亡日）
  • 登録免許税：不動産価額の 1,000分の4
• 法定相続登記の完了「後」に遺産分割をした場合：
  • 持分を取得した相続人（登記権利者）と持分を失った相続人（登記義務者）の共同申請となります。
  • 登記原因：「令和〇年〇月〇日 遺産分割」（日付は協議成立日）
  • 義務者の「登記識別情報」および「印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）」の添付が必要です。

4. 遺言・遺贈による登記実務と登録免許税の違い

遺言書が存在する場合、遺言書の文言や承継を受ける相手によって手続き・税率が大きく異なります。

登記原因が「相続」か「遺贈」かの判断基準

遺言の内容	承継する相手	登記原因	申請方法	登録免許税率
相続人に「相続させる」	相続人	相続	指定された相続人の単独申請（※遺言執行者による申請も可）	1,000分の4
相続人以外に「遺贈する」	第三者	遺贈	受遺者と「遺言執行者（または相続人全員）」の共同申請	1,000分の20
包括遺贈する（全財産等）	相続人全員	相続	相続人からの単独申請	1,000分の4
包括遺贈・特定遺贈	相続人の一部	遺贈	共同申請	1,000分の20

実務上の重要論点

1. 清算型遺贈の登記手順： 「不動産を売却して借入金を返済し、残金を遺贈する」という遺言の場合、直接買主への移転は中間省略となるためできません。①遺言者から相続人への「相続」登記を経た上で、②相続人から買主への「売買」登記を連件で申請します。
2. 相続と遺贈が混在する場合の登記の順序： 「持分 1/2 を相続人Bに相続させ、残り 1/2 を第三者Xに遺贈する」場合、先に「遺贈による持分一部移転登記」を申請し、その後に「相続による持分全部移転登記」を申請しなければなりません（順序を逆にすると被相続人と相続人の共有状態が生じるため却下されます）。

5. 【申請書・添付書面一覧】実務チェックリスト

遺産分割協議による所有権移転登記（未登記から直接取得）

Plaintext

登記申請書（抜粋）
登記の目的：所有権移転
原   因：令和〇年〇月〇日 相続
相 続 人：（被相続人 〇〇 〇〇）
      〇〇市〇〇町〇丁目〇番地 〇〇 〇〇
添付情報 ：登記原因証明情報、住所証明情報
課税価格 ：金２０，０００，０００円
登録免許税：金８０，０００円（1,000分の4）

【必要書類（添付情報）】

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・改製原戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の現在戸籍謄本
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書（※申請人となる相続人は省略可能）
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産税評価証明書（課税明細書等）

まとめ

相続登記は、遺言書の有無や文言、中間の相続関係によって申請手順や税率が大きく変わります。

誤った順序で申請したり、添付書類に不備があると登記が完了しないだけでなく、余分な登録免許税がかかってしまうケースもあります。複雑な数次相続や遺言・遺贈が絡む名義変更は、事前に司法書士へご相談いただくことを推奨します。