【外国籍の方向け】日本の不動産・預貯金をお持ちなら「公正証書遺言」が必須な理由｜国際相続の凍結リスクを防ぐ　[For Foreign Nationals] Why a "Notarial Will" is Essential If You Own Real Estate or Bank Accounts in Japan: Preventing Asset Freezing in Cross-Border Inheritance

近年、投資や居住を目的として、外国籍の方が日本国内のマンション・一戸建てなどの不動産を購入したり、日本の銀行口座に預貯金を保有したりするケースが急増しています。

In recent years, an increasing number of foreign nationals have been purchasing Japanese real estate (such as condominiums and houses) or holding savings in Japanese bank accounts for investment or residential purposes.

しかし、「万が一、不動産の所有者（外国人）が亡くなった後の相続手続きがどれほど大変か」を事前に把握している方は非常に少数です。

However, very few people realize in advance how complicated and burdensome the inheritance procedures become once a foreign property owner passes away.

結論からお伝えすると、日本に財産を持つ外国籍の方は、元気なうちに「日本方式の公正証書遺言」を作成しておくことを強く推奨します。遺言書がない場合、残された家族が日本の不動産の名義変更や銀行預金の解約をできなくなる恐れがあります。

In conclusion, we strongly recommend that foreign nationals who own assets in Japan create a Japanese Notarial Will (公正証書遺言, Kōsei Shōsho Yuigon) while they are of sound mind. Without a will, surviving family members may face severe difficulties transferring real estate titles or closing and withdrawing bank accounts in Japan.

1. 外国人の相続で「名義変更・口座解約」が困難になる理由

1. Why Title Transfers and Account Closures Are Extremely Difficult in International Inheritance

日本人が亡くなった場合、役所で出生から死亡までの「戸籍謄本」を取得すれば、誰が法定相続人であるかを公的に証明できます。

When a Japanese national passes away, obtaining their certified family register (Koseki Tohon) from birth to death easily provides official proof of who the legal heirs are.

一方、ほとんどの外国には日本の「戸籍制度」が存在しません。そのため、日本の不動産の名義変更（相続登記）や銀行預金の解約を行う際、以下のハードルが立ちはだかります。

However, most foreign countries do not have a family register system like Japan. Consequently, the following significant hurdles arise when attempting to transfer property titles (inheritance registration) or close bank accounts in Japan:

• 相続人を証明する公的書類の収集が極めて困難 出生証明書、婚姻証明書、家族関係証明書、宣誓供述書など、本国の様々な書類を収集し、日本の法務局や銀行へ提出する必要があります。
  • Extreme difficulty in gathering official documents to prove legal heirs: Heirs must collect numerous home-country documents—such as birth certificates, marriage certificates, family relation certificates, and affidavits—and submit them to the Japanese Legal Affairs Bureau and financial institutions.
• 膨大な「日本語訳文」の作成コスト 外国語で記載されたすべての証明書に対して、日本語の翻訳文を添付しなければなりません。これだけでも高額な翻訳費用と長い月日がかかります。
  • High costs and time required for official Japanese translations: All documents written in foreign languages must be accompanied by Japanese translations, which incurs substantial translation fees and takes considerable time.
• 「法の適用に関する通則法」による準拠法の確定の壁 日本の国際私法上、相続は「被相続人の本国法」によるのが原則です。しかし、本国の法律によっては「不動産はその所在地の法律（日本法）に従う」と定められている場合（反致：はんち）もあり、どの国の法律を適用して遺産分割を行うべきかの法解釈自体が難航します。
  • Legal complexities under Japan's Act on General Rules for Application of Laws (Choice of Law): Under Japanese private international law, inheritance is governed in principle by the deceased's national law. However, if the home-country law stipulates that real estate is governed by the law of the location of the property (Japanese law) (renvoi), determining the applicable governing law itself becomes legally complex and time-consuming.
• 相続人全員の合意（サイン・証明書集め）が難航する 海外に散らばる相続人全員から署名証明書（サイン証明）や宣誓供述書を集める必要があり、1人でも連絡が取れなかったり非協力的だったりすると、日本の遺産は完全に凍結されます。
  • Difficulty in obtaining consensus from all heirs (Signatures and Certificates): Signature certificates and affidavits must be collected from every single heir living around the world. If even one heir cannot be reached or refuses to cooperate, the assets in Japan will be entirely frozen.

2. 最悪の場合、日本の不動産や預貯金が「塩漬け」に

2. Worst-Case Scenario: Real Estate and Bank Accounts in Japan Become Frozen/Stranded

遺産分割協議がまとまらない、あるいは本国の証明書が日本の法務局・銀行の要求水準を満たさない場合、以下のような事態に陥ります。

If an agreement on estate division cannot be reached, or if home-country documents fail to meet the strict standards required by Japanese authorities and banks, the following problems will occur:

• 不動産の名義変更（相続登記）ができない 売却して現金化することも、他人に賃貸することもできず、固定資産税の支払い義務だけが残り続けます。
  • Inability to transfer real estate titles (Inheritance Registration): The property cannot be sold or leased to third parties, while property tax payment obligations continue to accrue.
• 銀行口座の預貯金が引き出せない 葬儀費用や遺族の生活費、税金の支払いに充てることができず、資金が長期間ロックされます。
  • Inability to withdraw funds from bank accounts: Funds remain locked for an extended period, preventing access to money for funeral expenses, family living costs, or tax payments.

3. 解決策：日本で「公正証書遺言」を作成しておく

3. The Solution: Executing a "Japanese Notarial Will" in Advance

これらの国際相続トラブルを回避する最も確実な方法が、「日本の公証役場で公正証書遺言を作成しておくこと」です。

The most reliable and effective way to avoid these international inheritance disputes is to create a Notarial Will at a Japanese Notary Office.

公正証書遺言を作成する3つのメリット

Three Key Benefits of Creating a Japanese Notarial Will

1. 本国の戸籍・証明書集めや遺産分割協議が「原則不要」になる 遺言書で「どの財産を、誰に相続（遺贈）させるか」を指定しておけば、相続開始後に海外の相続人全員から書類を集めたり、複雑な本国法を調査して遺産分割協議を行ったりする必要がなくなります。
   • 1. No need to collect extensive foreign certificates or execute estate division agreements: By specifying "which asset goes to whom," there is no need to track down every heir across the globe or conduct complex estate division agreements after death.
2. 日本の法務局・銀行でスムーズに手続きが完了する 日本の公証人が作成した公正証書遺言は、日本の金融機関や法務局に対する証拠力・信頼性が極めて高いため、名義変更や預金解約の手続きが迅速に進みます。
   • 2. Smooth and rapid processing at Legal Affairs Bureaus and banks: A Notarial Will prepared by a Japanese Notary carries the highest evidentiary weight and reliability, allowing seamless title transfers and fund releases.
3. 日本語が話せない外国人でも作成可能 通訳人を同席させることで、日本語の読み書きや会話が不慣れな外国籍の方であっても、日本の公正証書遺言を作成することができます。
   • 3. Available for non-Japanese speakers: Foreign nationals who are not fluent in Japanese can legally execute a Notarial Will with the assistance of a sworn interpreter.

まとめ：大切な日本の資産を守るために

Conclusion: Protecting Your Precious Japanese Assets

外国籍の方が日本の不動産や預貯金を所有している場合、何もしないまま相続が発生すると、遺族にかかる精神的・金銭的負担は国内の一般的な相続とは比べものにならないほど重くなります。

When a foreign national owns real estate or bank deposits in Japan, leaving inheritance matters unaddressed places an overwhelming financial and emotional burden on surviving family members compared to standard domestic inheritances.

「日本にある財産を、特定のご家族へ確実に引き継がせたい」とお考えの場合は、元気な今のうちに日本国内で公正証書遺言を作成しておくことが最大の防衛策です。

If you wish to ensure that your Japanese assets are smoothly transferred to designated family members, executing a Japanese Notarial Will while you are in good health is the single best protective measure.