【実家の相続登記】父が他界、母が住む自宅の名義は誰にすべき？「母単独・子単独・共有」のメリット・デメリットを司法書士が徹底比較

父親が亡くなり、実家には高齢の母親が一人で住んでいて、子どもは別居して独立している――。

このような状況で遺産分割協議を行う際、最も多くいただくご相談が「実家の名義は、母・子・共有のどれにするのが一番良いのか？」というお悩みです。

「とりあえず母の名義にしておけば安心」と安易に決めてしまうと、将来の認知症や売却、二次相続の段階で思わぬ不利益を被ることがあります。

今回は、実務の現場でよくある3つのパターンについて、法務・税務両面からのメリット・デメリットを整理して解説します。

パターン1：母（居住者）が単独で取得する場合

実家に住み続ける配偶者（母）が名義をそのまま引き継ぐ、最もスタンダードな方法です。

追い出される心配がなく、最期まで安心して住める所有権が完全に母のものとなるため、誰かに勝手に売却されたり、退去を迫られたりするリスクがありません。
売却時に「3,000万円特別控除（譲渡所得税）」が使える将来、介護施設への入所資金などで実家を売却する際、母自身が居住用不動産として売却するため、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例（マイホーム売却の特例）が使え、税金負担を大幅に抑えられます。
売却代金を全額母の生活費・介護費に充てられる売却代金がすべて母に入るため、老後資金や老人ホームの入居一時金にそのまま充当できます。

母が認知症になると不動産が完全に凍結する母の意思能力が低下すると、実家を売却・賃貸することが一切できなくなります。施設入所のために売却したくても、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる（かつ居住用不動産の処分許可を得る）必要が生じます。
母が亡くなった際に「二次相続の手続き」が再度発生する母の死亡時に、改めて子どもたちへの相続登記や遺産分割手続き、登録免許税等のコストが発生します。

将来の二次相続を見越し、最初から子ども名義にしておく方法です。

母が退去させられるリスクがある（対策あり）所有権が子どもにあるため、法的には子どもが勝手に実家を第三者へ売却することができてしまいます。💡 対策：配偶者居住権の活用「所有権＝子ども」「配偶者居住権＝母」と分けて登記することで、母は亡くなるまで無償で住み続ける権利が法的に保障され、子どもが勝手に家を売却することを防げます。
売却時に「3,000万円特別控除」が使えない子ども自身はその家に住んでいない（別居している）ため、実家を売却しても「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例が原則として使えず、譲渡所得税が高額になる可能性があります。

「母と子の両方の権利を残しておきたい」という理由で選ばれがちな方法です。

売却や活用のハードルが最も高くなる不動産を売却したり賃貸に出したりする場合、名義人全員の合意が必要です。母が認知症になった場合や、親子間で意見が割れた場合、不動産全体が身動きの取れない「塩漬け状態」に陥ります。
将来、ねずみ算式に権利関係が複雑化する母が亡くなった場合はもちろん、万が一子どもが母より先に亡くなった場合、その子どもの配偶者や孫へと持分が相続され、共有者がどんどん増えて収拾がつかなくなります。

実家の名義分けに唯一絶対の正解はありません。

ご家庭ごとの資産状況や、税金面（譲渡所得税・相続税）、将来の介護方針によって最適な選択肢は大きく異なります。